La plusvalenza immobiliare: info e dettagli

La plusvalenza immobiliare: info e dettagli

Nel caso di acquisto della prima casa, sono previste una serie di agevolazioni: dall’ introduzione delle nuove aliquote del 2% (applicabile se l’ acquirente domanda l’agevolazione della prima casa) e del 9% (applicabile in ogni altra situazione); dall’abbattimento a 50 € per ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale; dall’abolizione dell’ imposta di bollo e delle tasse ipotecarie.

Nel caso di vendita della prima casa, così come avviene per tutti gli immobili, per plusvalenza della prima casa si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo.

Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, questi non vengono calcolati sulla base imponibile dell’IRPEF. Anche per la vendita della prima casa, l’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d’acquisizione. A quest’ultimo devono essere aggiunti i costi inerenti deducibili, correttamente documentati.

Rivendita della prima casa dopo 5 anni:

Dopo 5 anni dall’acquisto, la prima casa può liberamente essere venduta. E’ previsto un credito di imposta pari alla somma versata al momento dell’acquisto, corrispondente alle imposte di registro o IVA, mentre le imposte ipotecaria e catastale non possono essere recuperate; entro 1 anno questo credito può compensare le medesime imposte dovute per il riacquisto di un immobile con agevolazioni prima casa.

Se la nuova casa ha valore superiore alla precedente si dovrà corrispondere solo la differenza; se il valore è inferiore, il credito andrà a coprire interamente le nuove imposte e la differenza andrà perduta. Il credito può essere utilizzato per acquisti a titolo oneroso, ma non per donazioni e successioni.

Non è prevista tassazione sulla plusvalenza sulla prima casa, ma se questa viene rivenduta prima dei 5 anni dall’acquisto è necessario dimostrare che, nella maggior parte del periodo di possesso, l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del proprietario. Se ciò non è avvenuto, sarà dovuta una tassa del 20% sulla plusvalenza.

Per dimostrare questo, è semplicemente necessario provare che la propria residenza corrisponda all’indirizzo della casa. Basta un periodo pari a metà del tempo di possesso dell’immobile più un giorno.

Utili a questo scopo sono l’indicazione del domicilio sulla corrispondenza, l’intestazione delle utenze e l’effettivo utilizzo di questi servizi.

Rivendita della prima casa prima di 5 anni, senza riacquistare:

In questo caso, oppure se riacquistate, ma dopo più di un anno, l’Agenzia delle Entrate chiederà indietro la differenza di tassazione tra prima e seconda casa che, indicativamente, può essere quantificata in circa il 7% del valore di acquisto dell’immobile. L’imposta di registro sale al 7%; l’imposta ipotecaria va al 2%; l’imposta catastale 1% anzichè 168,00 €. Bisognerà sommare gli interessi legali dal giorno dell’atto al momento del pagamento, e aggiungere una sanzione del 30%, ridotta al 7,5% pagando entro 60 giorni dalla notifica.

Acquisto nuova casa:

Nel caso di compravendita o nuova costruzione di un’altra casa da utilizzare come principale, se entro un anno dalla vendita, non si perdono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa e non è applicata nessuna plusvalenza sul guadagno dalla vendita del bene.

 

4 Commenti

  1. buonasera,non riesco a capire come si calcola la metà del tempo più un giorno,in caso rivenda della mia prima casa per esentarsi dalla plusvalenza.
    grazie saluti

    • Gentile signor Antonio buonasera. In risposta alla sua domanda posso dirle che dopo 5 anni il discorso plusvalenza decade in automatico. Altrimenti, nel caso di vendita prima dei 5 anni dimostrando che x la metà degli anni + 1 giorno (esempio: immobile acquistato 4 anni fa … quindi residenza 2 anni + 1 giorno) ha risieduto nell immobile acquistato la tassazione sarà del 20% sulla plusvalenza.

      • Dal giorno di acquisto al giorno
        -del preliminare O
        – del rogito???

        • Gentile cliente buonasera.
          In risposta alla sua domanda posso dirle che la plusvalenza non viene richiesta se il rogito è stipulato dopo i 5 anni trascorsi. Fatto sta che in base all’Art. 67 T.U.I.R.- l’Agenzia delle Entrate considera la plusvalenza se nel compromesso è prevista l’immissione in possesso ed il prezzo è stato interamente pagato.

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