Normativa

Affitto casa vacanze: Tasse, contratto e redditi. Anno 2018

La casa vacanza come locazione turistica è disciplinata ai sensi della legge 17 maggio 1983, n. 217, abrogata dall'art. 11, comma 6, L. 29 marzo 2001, n. 135, che ne definisce: la classificazione delle case e appartamenti per vacanze destinati all'attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l'ospitalità

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La norma regolamenta la locazione breve, cioè contratti di affitto di immobili ad uso abitativo e sue pertinenze, di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati esclusivamente da persone fisiche (cioè che non operano in qualità di impresa o di professionista del settore) oppure intermediari. In pratica, si rivolge sia a chi affitta tramite agenzia immobiliare sia a chi si affida ai portali online per cercare e affittare immobili. La nuova regolamentazione si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.  Se la locazione turistica dura meno di trenta giorni non si ha l’obbligo di registrare il contratto di affitto all’agenzia delle entrate tramute modello RLI e pagare l’imposta di registro con f24 elide se non è possibile optare per la cedolare secca mentre se il periodo supera un mese oltre a questi obblighi, è previsto per il locatore anche quello di denuncia, ossia, va presentata denuncia all’autorità pubblica sicurezza entro 48 ore.

Contratto locazione turistica – Fax simile

Il contratto di locazione turistica è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, se questo viene stipulato in forma non imprenditoriale e da una persona fisica non occorre aprire la partita IVA.
Cosa deve contenere il contratto: sebbene non ci sia una regolamentazione precisa sull’affitto della casa vacanza o dell’appartamento affittato a turisti, occorre tutelarsi sempre sottoscrivendo un contratto di locazione turistica:

  • Dati del proprietario e dell’affittuario;
  • Indirizzo della casa, piano e ascensore;
  • Numero delle camere e dei posti letto;
  • Importo del canone di locazione + eventuale caparra del 20/30 %;
  • Eventuali spese incluse o escluse: ad esempio spese di pulizia, luce, gas, aria condizionata;
  • Modalità e termini per la consegna dell’immobile e per il rilascio dello stesso: orario di arrivo e partenza.

Le caratteristiche dell’immobile

I contratti riguardano immobili residenziali situati in Italia (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) oltre alle eventuali singole stanze dell’abitazione.

Quali servizi possono essere inclusi

Oltre all’affitto dell’abitazione il contratto può prevedere la fornitura di tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo che incidono anche sul prezzo concordato, ad esempio la fornitura di biancheria (lenzuola asciugamani), la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il wi-fi, l’aria condizionata

I servizi che devono essere esclusi

Al contrario, sono esclusi i contratti che prevedono anche la fornitura di servizi aggiuntivi come la colazione, i pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, perché non sono direttamente collegati alla finalità residenziale dell’immobile. Questi servizi accessori infatti, richiedono un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Le esigenze abitative

I contratti a cui si fa riferimento devono soddisfare le esigenze abitative transitorie (anche per finalità turistiche): sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Tuttavia non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo. Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno tra le stesse persone vengono stipulate più locazioni brevi, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.

La cedolare secca

A partire dall’1 giugno 2017 la tassazione degli affitti brevi si effettua tramite cedolare secca al 21% che, lo ricordiamo, sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione. Normalmente la cedolare sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo dovuta per la registrazione del contratto di locazione, ma parlando di contratti di durata inferiore ai 30 giorni non c’è obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate quindi, queste tasse non sarebbero comunque dovute.

Quando la cedolare secca non conviene

Generalmente la cedolare secca è conveniente, perché l’aliquota ordinaria minima è il 23% (da calcolare sul 95% del canone percepito) cui si sommano le addizionali. Tuttavia, se si hanno redditi molto bassi per i quali non sono dovute imposte, ma durante l’anno sono state sostenute delle spese che danno diritto a detrazioni deduzioni d’imposta potrebbe esser conveniente applicare l’Irpef così da ridurlo tramite gli sgravi che altrimenti verrebbero persi applicando la cedolare.

Le eccezioni

Non viene applicata la cedolare ai contratti stipulati nell’ambito dell’attività d’impresa e quelli stipulati dalle aziende ad uso foresteria per i dipendenti. Sono esclusi anche gli affitti di immobili non ad uso abitativo (posto auto o box per esempio), ma sono compresi quelli che prevedono anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Come si calcolano le imposte

Le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatario. In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate, se si ricorre alla dicitura “canone comprensivo di spese di pulizia” o simili si tassa tutto l’importo compreso queste spese. Lo stesso discorso vale per le commissioni dovute all’intermediario, quindi se la provvigione viene addebitata direttamente al locatore o all’ospite, non viene tassata.

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